Documenten en keuringen bij een waardebepaling

Keuringen, onderhoudsattesten & juridische gegevens bij de waardebepaling van een onroerend goed in België.

Als expert-schatter van onroerende goederen komt er bij een professionele waardebepaling veel meer kijken dan alleen het bekijken van foto’s of oppervlakten. Om een reëel, onderbouwd en juridisch correct waarderapport op te leveren, moet je rekening houden met verschillende technische en juridische documenten die wettelijk vereist zijn of grote impact hebben op de waarde van een pand.

In dit artikel bespreken we de belangrijkste keuringen, attesten en juridische gegevens die je minimaal moet verzamelen en analyseren voor een betrouwbare waardebepaling in België.

1. Energieprestatiecertificaat (EPC/PEB)

Het energieprestatiecertificaat (EPC/EPB) is vandaag een van de meest cruciale documenten bij vastgoedtransacties en waardebepalingen. Het toont de energie-efficiëntie van een gebouw aan en beïnvloedt tegenwoordig de marktwaarde rechtstreeks: een energiezuinig pand scoort vaak een hogere marktwaarde dan een energieverslindend object. Helaas is er in 2022 een wijziging gebeurd waardoor de attesten van vóór 2019 niet meer geldig zijn. Het EPC-attest is dus slechts conform als het dateert vanaf 1 januari 2019.

Kernpunten:

• Verplicht bij verkoop én verhuur van woningen, appartementen en wooneenheden.

• Moet vermeld worden in de advertentie en worden overhandigd vóór de ondertekening van een compromis of huurovereenkomst.

• De geldigheidsduur is 10 jaar, maar bij ingrijpende werken of wijziging van de energieprestatie wordt best een nieuwe EPC opgemaakt.

• In Vlaanderen, Wallonië en Brussel gelden regionale richtlijnen, maar het algemene doel is identiek: transparantie over energieprestaties.

Voor de waardebepaling geeft het EPC enerzijds inzicht in toekomstige energiekosten voor de koper en anderzijds een indicatie voor mogelijke renovatiekosten of waardeverhogende verbeteringen.

Indien je nog geen EPC-attest hebt laten opmaken, kan ik je doorverwijzen of maak ik zelf online een simulatie aan voor residentieel vastgoed. Op deze manier kan ik toch inzicht krijgen in de huidige energieprestatie van jouw eigendom.

2. Elektrische installatie- en technische keuringen

Een keuringsattest van de elektrische installatie (AREI conform) is wettelijk vereist bij verkoop. Nochthans kunnen partijen overeenkomen dat de keuring niet nodig is maar slechts in de gevallen waarbij de koper het gebouw zal afbreken of de elektrische installatie volledig zal vernieuwen.

Waarom dit belangrijk is voor de waardering:

• Het geeft informatie over de conformiteit van de installatie met de veiligheidsnormen en kan leiden tot bijkomende investeringskosten als de installatie niet conform blijkt.

• Een niet-conforme installatie kan een koper onderhandelingspositie geven, wat de marktwaarde kan drukken.

  
  

Andere technische controles kunnen noodzakelijk zijn afhankelijk van het object, zoals:

• Gasinstallatie-keuring

• Inspectie van stookolietanks

Deze keuringen zijn geen standaardinputs voor elke waardebepaling, maar ze kunnen invloed hebben op risico’s en kosten in de toekomst.

3. Bodemattesten en milieu-rapporten

De bodemkwaliteit speelt een steeds belangrijkere rol bij waardebepaling, zeker bij oude industriële sites of percelen met een verleden van risicovolle activiteiten.

Belangrijke elementen:

• In Vlaanderen wordt een bodemattest van OVAM vereist bij verkoop.

• In Brussel en Wallonië worden soortgelijke attesten afgeleverd door regionale instanties (Bruxelles Environnement en de Banque de Données des Sols).

• De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan tot dure saneringen leiden en heeft daarom een duidelijke impact op de waarde.

Voor een waardebepaling moet dit document altijd worden aangevraagd (meestal via de notaris) en opgenomen in het dossier.

4. Asbestattest

Sinds 23 november 2022 is een asbestattest verplicht bij de overdracht van gebouwen in Vlaanderen die vóór 2001 gebouwd zijn.

Waarom dit relevant is:

• Asbest in een pand verhoogt het risico op toekomstige saneringskosten en kan dus de waarde negatief beïnvloeden.

• Het certificaat geeft aan welke materialen asbest bevatten en in welke staat ze zich bevinden.

• In appartementsgebouwen worden vanaf 31 december 2026 ook specifieke asbestcertificaten voor gemeenschappelijke delen verplicht.

5. Juridische documenten: stedenbouw, kadaster & eigendom

Voor een volledige waardebepaling zijn verschillende juridische documenten essentieel:

5.1 Stedenbouwkundige informatie

Bevat gegevens over:

• Wettelijke bestemming van het perceel,

• Vergunningen,

• Bouwovertredingen, voorkooprechten, enz.

  
  

5.2 Kadastraal uittreksel en plan

Geeft inzicht in:

• Eigendom,

• Perceelnummer,

• Oppervlaktes,

• Kadastraal inkomen (belangrijk bij fiscale waardering).

5.3 Eigendomsakte

De authentieke notariële akte die aantoont wie de eigenaar is, vormt de basis voor elke waardering en transactiedossier.

Deze juridische onderdelen vormen de ruggengraat van je waarderingsdossier en zijn vaak een eerste check bij een taxatieopdracht.

In het kader van verkoop mogen deze documenten slechts 1 jaar oud zijn bij de ondertekening van de akte.

6. Bouw- en postinterventiedossier (PID / PIF)

Voor gebouwen die na mei 2001 zijn gebouwd of ingrijpend zijn verbouwd, moet een postinterventiedossier (PID/PIF) worden verstrekt.

Dit dossier bevat technische gegevens en plannen van de structuur, gebruikte materialen en installaties die later belangrijk zijn voor onderhouds- en renovatieplanning.

Conclusie: Documentatie vormt de basis van elke waardebepaling

Bij het bepalen van de waarde van een onroerend goed in België is het essentieel om niet enkel naar uiterlijke kenmerken te kijken, maar ook naar het technische dossier en juridische status van het gebouw. De juiste documenten geven niet alleen zekerheid aan kopers en banken, ze vormen ook de basis voor een betrouwbare, transparante en onderbouwde waardebepaling.

Het verzamelen, interpreteren en correct integreren van deze keuringen en attesten in je waarderingsrapport is precies wat je onderscheidt als expert-schatter — en wat essentieel is om klanten maximaal te beschermen tegen onverwachte risico’s of prijzen die later uiteenlopen.

Een taxateur beoordeelt een onroerend goed tijdens een inspectie.